Müdahalenin meni (Fuzuli işgal) davası
Müdahalenin men’i davası, halk arasında bilinen adıyla fuzuli işgal davası, malik olmayan bir kişinin bir taşınmazı haksız olarak kullanması durumunda, hak sahibinin mülkiyet hakkını korumak amacıyla açabileceği özel hukuk davasıdır. Özellikle kendine ait taşınmazı, rızası ve izni olmadan başka bir kişi tarafından işgal edilen mülk sahipleri bu dava ile haklarını geri alabilir. Fuzuli işgal, Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde açıkça tanımlanmış ve hukuki yaptırımlara tabi tutulmuştur.
Fuzuli İşgal Nedir?
Fuzuli işgal, bir kişinin maliki olmadığı bir taşınmazı, malikinin rızası olmadan fiilen kullanmasıdır. Yani özel mülkiyete tabi bir taşınmazı, hak sahibi olmayan kişinin izinsiz olarak işgal etmesi ve kullanması anlamına gelir. Bu kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Fuzuli şagil, yani işgalci; bu taşınmazı herhangi bir sözleşmeye ya da hakka dayanmadan kullanmakta ve taşınmaz maliki bundan zarar görmektedir.
Örneklerle açıklamak gerekirse:
- Bir kişi, kiralamadığı bir bağımsız bölümü izinsiz olarak kullanıyorsa,
- Başkasına ait bir deponun içini sahibinin bilgisi ve onayı olmadan işgal ediyorsa,
- Kiracı, ev sahibinin izni olmadan evi veya bir kısmını üçüncü kişilere kiraya veriyorsa,
Bu tür eylemler fuzuli işgal kapsamına girer ve taşınmazın sahibi tarafından dava açılması mümkündür.
Fuzuli İşgal Davası Nerede Açılır?
Fuzuli işgal nedeniyle müdahalenin men’i davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Görevli mahkeme açıkça belirlenmiştir ve taşınmazın coğrafi konumu bu noktada önemlidir. Davacı, işgalin başladığını fark ettiği andan itibaren en geç 1 yıl içinde dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
Her ne kadar kanunda 1 yıl içerisinde dava açılabileceği belirtilmiş olsa da, uygulamada 2 ay içerisinde başvuru yapılması, hem hak sahibinin hakkını hızlı kullanması hem de iyi niyet göstergesi olması açısından tavsiye edilir. Bu dava için avukat desteği alınması önerilir, zira dava süreci teknik detaylar içerebilir.
Fuzuli İşgal Davası Nasıl Açılır?
Fuzuli işgal davası, bir dilekçe ile taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılır. Ancak dava açmadan önce taşınmaz sahibinin ihtarname göndererek karşı tarafı uyarması yerinde olacaktır. Bu ihtarname, hem iyi niyetin gösterilmesi hem de mahkeme nezdinde davacının haklı pozisyonda olduğunu pekiştirmesi açısından önemlidir.
İhtarname hazırlanırken şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Her bir işgalciye ayrı ayrı gönderilmelidir.
- Taşınmazın adresi, tapu bilgileri gibi tüm ayrıntılar açıkça yazılmalıdır.
- İşgalin sona erdirilmesi ve aksi halde dava açılacağının bildirimi yer almalıdır.
İhtarname profesyonelce hazırlanmalı, mümkünse bir avukattan yardım alınmalıdır.
Fuzuli İşgal Nedeniyle Tahliye
Taşınmaz sahibi, damlı yapının (çatısı olan bina, ev vb.) fuzuli işgali nedeniyle tahliye davası açarak işgalin sona ermesini talep edebilir. Eğer ortada geçerli bir kira sözleşmesi yoksa ve işgalci kira ödemiyorsa, taşınmaz sahibinin hakları güçlüdür.
Özellikle şu hallerde tahliye mümkündür:
- Kiralanan taşınmaz, kiracı tarafından bir başkasına devredilmişse,
- Kira bedeli 6 ay boyunca ödenmemişse,
İkinci durumda, taşınmazın bulunduğu yerdeki kaymakamlığa başvuru yapılarak idari tahliye süreci başlatılabilir. Mahkeme yoluyla tahliyeye kıyasla daha kısa sürede sonuç alınabilir. Ancak bu işlem belirli şartlara bağlıdır ve belgelerle desteklenmelidir.
Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil)
Fuzuli işgale konu taşınmazda dava süreci başarıyla sonuçlandıktan sonra, malik aynı zamanda ecrimisil davası açarak uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Ecrimisil, haksız işgal süresi boyunca taşınmazdan elde edilebilecek muhtemel kira bedeline karşılık gelir. Bu dava, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Ecrimisil hesaplamasında dikkate alınan unsurlar şunlardır:
- Taşınmazın konumu,
- İşgal süresi,
- Yakın çevredeki emsal kira bedelleri,
- Taşınmazın niteliği ve kullanım şekli.
İşgali ispatlayan belgeler ve tanık ifadeleri, tazminat davasında büyük önem taşır. Bu belgeler arasında tapu kayıtları, ihtarnameler, tanık beyanları ve varsa video/fotoğraf gibi deliller sayılabilir.
Fuzuli işgal, taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkını doğrudan ihlal eden bir durumdur. Bu ihlale karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak müdahalenin men’i davası ile hem işgal sona erdirilebilir hem de tahliye sağlanabilir. Ayrıca ecrimisil davası ile maddi kayıplar telafi edilebilir. Tüm bu süreçlerde usulüne uygun başvuru ve etkili bir delillendirme çok önemlidir. Bu nedenle uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması, hak kayıplarını önlemek açısından oldukça değerlidir.
