İzmir Gayrimenkul Avukatı ve Gayrimenkul Hukuku

İzmir Gayrimenkul Avukatı

İzmir, bir yanda hızla artan nüfusu ve turistik cazibesi, diğer yanda sanayi ve liman kapasitesiyle Türkiye’nin en dinamik gayrimenkul pazarlarından biridir. Bu canlı piyasa, konut ve arsa fiyatlarını sürekli güncellerken; tapu işlemleri, kiracı‑malik ilişkileri, kentsel dönüşüm projeleri ve mirastan doğan pay sorunları da kaçınılmaz biçimde gündeme gelir. Gayrimenkul hukuku tam da bu noktada devreye girer: taşınmazın hukuki statüsünü belirler, mülkiyetin güvenliğini sağlar ve uyuşmazlıkları çözüme kavuşturur. “İzmir gayrimenkul avukatı” unvanı ise yalnızca dava açmak anlamına gelmez; alım‑satımdan tapu iptaline, imar planı itirazından kira tahliye davasına kadar geniş bir yelpazede stratejik destek sunmak demektir. Bu yazıda, İzmir koşullarına göre güncellenmiş gayrimenkul hukukunun temel başlıklarını ve avukat desteğinin pratik faydalarını aktarıyorum.

1) Gayrimenkul Hukukunun Ana Hatları: Mülkiyetten Kat Mülkiyetine

Mülkiyet – Türk Medeni Kanunu (TMK) m.683, taşınmaz malikine “kullanma, yararlanma ve tasarruf” yetkilerinin tamamını tanır. Ancak İzmir gibi deprem riski yüksek bölgede, mülkiyet hakkı kentsel dönüşüm ve imar mevzuatıyla iç içedir. Bir binanın riskli yapı ilanı, maliklerin %50+1 çoğunluğuyla yıkım kararı almasına imkân verse de azınlık maliklerin itiraz davası açma hakkı baki kalır.

Kat Mülkiyeti – Çok katlı sitelerde asansör, otopark ve çatı giderleri en çok dava doğuran kalemdir. KMK’ya göre bağımsız bölüm sahipleri anagayrimenkulün “korunması ve bakımı” için giderlere arsa payı oranında katılır. Yönetim planı aksi kural getiriyorsa, karar oybirliğiyle değişmediği sürece geçerliliğini sürdürür. Avukat, bakıma katılım payını hesaplarken arsa payı‑m² karışıklığını giderir; eksik ödeyen kat malikleri hakkında icra takibi yoluna gider.

Tapu Sicili ve Şerhler – İzmir’de özellikle Çeşme, Urla ve Seferihisar gibi ilçelerde “zilliyetlik” iddialarıyla açılan tapu tescil davaları hâlen görülüyor. Kadastro tespiti hatalı yapıldıysa malik, tapu iptal‑tescil davasıyla gerçeğe uygun kayıt talep edebilir. Bunun için 10 yıllık zilyetlik, malik lehine düzenli vergi ödemesi ve komşu parsel şahitliği gibi unsurlar ispat kümesinde yer alır.

İpotek ve Finansman – Konut kredisi yaygınlaştıkça ipotek tesisleri de arttı. Banka, kredi borcu bitse bile fek (ipotek kaldırma) işlemi tamamlanıncaya kadar rehinini sürdürür. Avukat, borç ödemesine rağmen fek yapılmadıysa icra mahkemesinde “ipoteğin kaldırılması” davası açabilir; bu davada bankaya masraf yüklenir.

2) Uyuşmazlık Türleri ve Stratejik Yaklaşımlar

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Sebep: Muvazaa, hile, ehliyetsizlik, hukuka aykırı kamulaştırma, sınır kayması.
Strateji: Önce tapu kayıt örneğini, çap belgesini ve ilgili döneme ait ada/parsel kadastro tutanağını alırım. Muvazaalı devirde bedel karşılaştırması, hile iddiasında tanık beyanları, ehliyetsizlikte sağlık raporu ve bilirkişi psikiyatri raporu kritik delillerdir. İzmir 3. Asliye Hukuk Mahkemesi kararlarında, banka dekontu olmayan “trampa” satışlarının yüksek oranda muvazaalı sayıldığına dikkat etmek gerekir.

Kamulaştırmasız El Atma

Sebep: Belediyenin imar yolunu açarken bedel ödemeden parseli fiilen kullanması.
Strateji: Uydu fotoğrafları ve belediye encümen kararlarıyla el atma tarihini tespit eder, rayiç değeri bilirkişiye hesaplattırırım. Dava, “bedel” veya “terkin” seçeneklerinden biriyle açılır. Bedel davasında faiz başlangıcı, Yargıtay’a göre “fiili el atma tarihi”dir; belediye savunmasında bu tarihi mahkemeyi yanıltacak şekilde ileri çekmeye çalışabilir.

Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye

Sebep: Kira bedelinin tespiti, beş yıllık artış sonrası aşırı kira artışı talebi, ihtar üzerine üç aylık ödeme yapılmaması, kira sözleşmesi bitimi.
Strateji: Kira tespit davasını yıl bitmeden açar, emsal kiraları Karabağlar, Bayraklı, Karşıyaka bölgesinde gerçek kiracılardan aldığım “alım‑satım kirası” verileriyle dosyaya sunarım. Tahliye davasında iki haklı ihtar kuralı uygulanıyorsa, bir takvim yılında iki ayrı dönem için ödeme ihtarı gönderir, bekleme süresini hızlandırırım.

Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıkları

Sebep: Riskli yapı raporuna itiraz, yüzde 2/3 çoğunluğu sağlanamayan yıkım, yeni projede bağımsız bölüm paylaşımı.
Strateji: Yıkıma karşı çıkan müvekkil adına raporun usulüne uygun düzenlenmediğini bilirkişiyle kanıtlar, dönüşüm kararını iptal ettiririm. Proje onaylandıysa yeni bağımsız bölüm değerini SPK lisanslı değerleme uzmanı raporuyla yükseltir, pay eşitlemesi talep ederim.

İmar Planı İptalleri

Sebep: Nazım imar planında değişiklik, yoğunluk artışı, yeşil alanın konuta çevrilmesi.
Strateji: ÇED raporu, plan notları ve meclis karar tutanaklarıyla “şehircilik ilkelerine ve kamu yararına aykırılık” argümanını geliştiririm. Plan askıda olduğu 30 gün içinde itiraz etmezseniz dava şansı düşer; müvekkilleri askı takvimine uyarmak kritik görevdir.

3) Tapu İşlemlerinden Dava Sürecine: Avukatın Yol Haritası

Ön İnceleme ve Risk Analizi
Müvekkilden tapu fotokopisi, sözleşme, belediye imar çapı ve harita mühendis raporu isterim. Kısıtlılık şerhi, ipotek, haciz, intifa hakkı gibi kayıtlar çıkarsa öncelik bu şerhleri kaldırmak olur.

Sözleşme Mimarisi
Alım‑satım sözleşmelerini noter yerine “düz el yazısı” ile yapanlar hem katma değer vergisi hem de tapu harcından kaçındıklarını düşünür; oysa bu yöntemde mülkiyet geçmez. Satıcı cayarsa alıcı ancak “tescil davası” açabilir. Avukat hazırladığı sözleşmeye cezai şart, teslim tarihi, cins tashihi yükümlülüğü ve ayıptan sorumluluk maddeleri ekleyerek riskleri minimize eder.

Tapu Devri ve Taşınmaz Satış Vaadi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuda şerh edilmezse üçüncü kişiye satış önlenemez. Avukat, şerh tarihini sözleşme imzalandığı gün yaptırarak alıcının önalım hakkını güvenceye alır.

Dava Dosyası Hazırlama
Tapu iptal‑tescil davası açarken HMK m.119’a uygun dilekçe hazırlar, deliller bölümünde fotogrametrik harita, bilirkişi mühendis raporu, drone görüntüsü, banka dekontu gibi dayanakları eksiksiz listelerim. İlk celsede “dava dilekçesinin daraltılamayacağı” kuralını gözetir, eksik kalem bırakmam.

Bilirkişi ve Keşif Yönetimi
Keşif mahallini tapu müdürlüğü yerine taşınmazın kendisi olarak isteyip drone ile sınır çizgilerini gösteririm. Bilirkişinin harita mühendisi ve ziraat mühendisi olarak iki uzman atanmasını talep eder, tek disiplinli rapor riskini düşürürüm. Raporda m² hesabı hatası varsa ek rapor talebi süresini kaçırmam.

Karar ve İcra Aşaması
Karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğüne “infaz müzekkeresi” yazar, ipotek/haciz şerhlerini kaldırırım. Dava kazanımına rağmen karşı tarafa “izale‑i şuyu” (paylaşım) kararı çıktıysa, icra dairesinde satış ihalesini takip ederek rayiç bedel altı satışa engel olurum. Satış bedeli müvekkile geçtiğinde, fazla kesilen tapu harcının iadesi için vergi dairesine başvuru dilekçesi hazırlarım.

4) İzmir’de Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmanın Avantajları

Yerel Mevzuat ve Kurum Ağı
İzmir Büyükşehir Belediyesi, ilçe belediyeleri ve Kadastro Müdürlükleri, İmar Barışı başvurularını ve kentsel dönüşüm raporlarını farklı hızda işler. Avukat, hangi ilçede belgelerin “e‑randevu” ile hangi gün verildiğini bilir, süreci kısaltır.

Bilirkişi Havuzu Hakimiyeti
İzmir mahkemeleri belirli bilirkişi listelerini döner usulle atar. Hangi bilirkişinin ziraat konusunda deneyimli, hangisinin imar mevzuatına hâkim olduğunu bilmek, rapor sürecinde avantaj sağlar. Avukat itiraz dilekçesiyle tarafsız bir isim talep edebilir.

Şeffaf Ücret ve Masraf Yönetimi
Gayrimenkul davaları uzun sürebilir, masraflar öngörülenden fazla olabilir. İlk toplantıda harç, bilirkişi, keşif bedeli ve avukatlık ücretini tablo hâlinde sunarım; tahmini zaman çizelgesi eklerim. Müvekkil bütçe sürprizi yaşamaz.

Dijital Dosya Takibi ve Uyarı Sistemi
UYAP, TAKBİS ve e‑devlet entegrasyonuyla keşif, duruşma ve rapor yüklenme tarihlerini anlık bildiririm. Ayrıca müvekkile “askı ilanı” uyarı servisi kurarak imar planı değişikliklerini erkenden haber veririm; dava süresi kaçmaz.

Alternatif Çözüm ve Vergi Planlaması
Her dosya mahkeme yoluna uygun değildir. Paylı mülkiyette “kat irtifakı‑kat mülkiyeti” dönüşümü, imar barışı başvurusu veya noter düzenlemeli “katkı payı sözleşmesi” ile anlaşma sağlanabilir. Avukat, satış kararı yerine “taşınmaz devrinde KDV istisnası” sağlayarak vergi yükünü düşürebilir.

Psikolojik ve Ticari Değer Koruma
Uzun dava süreçleri aile içi ilişkileri ve ticari ortaklıkları zedeler. Avukat, müzakere ile mahkemenin önünü açmadan tarafları masada ikna etmeye çalışır; dava kaçınılmazsa da krizi yönetir.