İzmir Gayrimenkul Avukatı ve Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku; arazi, arsa, konut, işyeri ve bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkının kazanılması, kullanılması, devredilmesi ve korunmasına ilişkin kuralları kapsar. Tapu sicilindeki kayıtların düzeltilmesi, paydaşlar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesi, taşınmaza yapılan müdahalenin önlenmesi, kamulaştırma, kentsel dönüşüm, kat mülkiyeti ve imar işlemleri bu alanın başlıca uyuşmazlıkları arasında yer alır.

Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu kez yalnızca tapu kaydına bakılarak çözülemez. Tapunun oluşum nedeni, kadastro tutanakları, miras ilişkileri, fiilî kullanım, imar durumu, belediye kayıtları, sözleşmeler, vekâletnameler, ödeme belgeleri ve taşınmaz üzerindeki şerh veya takyidatlar birlikte değerlendirilmelidir.

Bazı gayrimenkul davaları adli yargıda, bazıları ise idari yargıda görülür. Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, el atmanın önlenmesi ve önalım davaları kural olarak adli yargının görev alanındayken imar planları, yıkım kararları, kamulaştırma işleminin iptali ve kentsel dönüşüme ilişkin bazı idari kararlar idari yargıda incelenir. Aynı taşınmazla ilgili işlemlerin farklı yargı kollarında ayrı davalara konu olması da mümkündür.

Safsöz Hukuk Bürosunun gayrimenkul hukukuna ilişkin çalışmaları Av. Ragıp Başol tarafından yürütülmektedir. Av. Ragıp Başol özellikle ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, el atmanın önlenmesi, tapu iptali ve tescil ile taşınmaz mülkiyetinden doğan diğer özel hukuk uyuşmazlıkları üzerinde çalışmaktadır.

Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı

Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi uyarınca arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturur.

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı malike, hukuk düzeninin sınırları içinde taşınmazı kullanma, taşınmazdan yararlanma ve taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi verir. Malik, taşınmazını haksız biçimde kullanan kişiye karşı müdahalenin önlenmesini ve taşınmazın geri verilmesini talep edebilir.

Mülkiyet hakkı sınırsız değildir. İmar mevzuatı, kıyı ve orman rejimi, komşuluk hukuku, kamulaştırma, kentsel dönüşüm, kat mülkiyeti ve çevrenin korunmasına ilişkin kurallar taşınmazın kullanımını sınırlandırabilir. Tapuda malik olarak görünen kişinin dahi taşınmaz üzerinde mevzuata aykırı yapılaşma veya kullanım hakkı bulunmaz.

Taşınmaz Satışında Resmî Şekil ve Tapu Devri

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır. Tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı bir taşınmaz satış sözleşmesi, kural olarak mülkiyetin alıcıya geçmesini sağlamaz.

Taşınmaz satışları tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilebildiği gibi kanuni koşulların sağlanması hâlinde noterliklerde de yapılabilir. Satış işlemi öncesinde taşınmazın tapu kaydı, takyidatları, imar durumu, yüzölçümü, fiilî kullanımı ve devre engel bir hukuki durum bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Tapu kaydında aşağıdaki hak ve sınırlamaların bulunması, alıcının taşınmazdan beklediği hukuki ve ekonomik yararı etkileyebilir.

İpotek
Taşınmazın belirli bir borcun teminatını oluşturduğunu gösterir. Satış işlemi ipoteği kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Haciz
Taşınmazın cebri icra yoluyla satışına neden olabilir. Satın alma işlemi öncesinde haczin kapsamı, alacak miktarı ve satışa etkisi belirlenmelidir.

İhtiyati tedbir
Mahkeme kararıyla taşınmazın devrini veya üzerinde başka bir işlem yapılmasını engelleyebilir.

İntifa ve oturma hakkı
Mülkiyet devredilse dahi hak sahibinin taşınmazı kullanmaya devam etmesine imkân verebilir.

Satış vaadi veya alım hakkı şerhi
Üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde sözleşmeden doğan bir talepte bulunmasına neden olabilir.

Aile konutu şerhi
Eşlerden birinin aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandırabilir.

Riskli yapı belirtmesi
Taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı sürecine tabi olduğunu gösterebilir.

Tapu kaydının temiz görünmesi tek başına yeterli değildir. Taşınmazın tapudaki niteliği ile fiilî durumu arasında farklılık bulunabilir. Tapuda arsa olarak görünen taşınmaz üzerinde ruhsatsız yapı bulunması veya bağımsız bölümün mimari projeye aykırı biçimde kullanılması sonradan idari ve özel hukuk sorunları doğurabilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenen koşullarla satılmasını amaçlayan ön sözleşmedir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için kanunda aranan resmî şekle uyulması gerekir.

Satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti kendiliğinden geçirmez. Vaadin yerine getirilmemesi hâlinde koşulları bulunan taraf, tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir. Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, vaatten doğan kişisel hakkın sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önem taşır.

Satış vaadine konu taşınmazın açık biçimde belirlenmesi, vaat borçlusunun taşınmaz üzerindeki hakkı, satış bedeli, ödeme koşulları ve ifa zamanı incelenmelidir. Elbirliği mülkiyetine tabi bir miras payı veya henüz bağımsız bölüm niteliği kazanmamış bir yer bakımından sözleşmenin nasıl ifa edileceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiasına dayanır. Davanın kabul edilmesi hâlinde hukuka aykırı kayıt iptal edilerek taşınmazın hak sahibi adına tesciline karar verilir.

Tapu iptali ve tescil talebinin dayandığı hukuki neden açık biçimde belirlenmelidir. Aynı taşınmaza ilişkin uyuşmazlık muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile, inançlı işlem, kadastro hatası veya kazandırıcı zamanaşımı gibi birbirinden farklı nedenlere dayanabilir. Her nedenin ispat koşulları ve değerlendirme ölçütleri aynı değildir.

Dava taşınmazın tapuda kayıtlı malikine karşı açılır. Dava sırasında taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesini önlemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir. Tedbir talebi değerlendirilirken davanın dayanağı, mevcut deliller ve taşınmazın devredilme riski dikkate alınır.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

Muris muvazaası, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek mirasçılarından mal kaçırması iddiasına dayanır.

Bir taşınmazın miras bırakan tarafından mirasçılardan birine devredilmiş olması tek başına muvazaanın varlığını göstermez. Miras bırakanın mali durumu, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark, alıcının ödeme gücü, aile ilişkileri, taşınmazın kullanılma biçimi ve devrin makul bir nedeni bulunup bulunmadığı birlikte incelenir.

Miras bırakanın gerçek iradesinin satış mı, bağış mı veya başka bir hukuki ilişki mi olduğunun belirlenmesi gerekir. Dava yalnızca tapudaki satış bedelinin düşük olmasına dayandırılmamalı; görünürdeki işlem ile tarafların gerçek iradesi arasındaki farklılık somut delillerle açıklanmalıdır.

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

Tapu işlemini yapan kişinin işlem tarihinde fiil ehliyetine sahip olmaması, işlemin geçerliliğini etkileyebilir. Yaşlılık, hastalık veya sağlık raporunun bulunması tek başına ehliyetsizliği kanıtlamaz. Kişinin yaptığı işlemin anlamını ve sonuçlarını değerlendirme yeteneği işlem tarihi itibarıyla incelenir.

Hastane kayıtları, reçeteler, tanık anlatımları, işlem tarihine yakın sağlık belgeleri ve kişinin günlük yaşamına ilişkin veriler birlikte değerlendirilir. Gerekli hâllerde tıbbi belgeler üzerinden uzman görüşü alınabilir.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması

Taşınmaz malikinin verdiği vekâletname, vekile temsil yetkisini vekâlet verenin yararına ve talimatlarına uygun biçimde kullanma yükümlülüğü getirir. Vekilin taşınmazı gerçek değerinin çok altında, kendisine veya bağlantılı olduğu bir kişiye devretmesi uyuşmazlığa neden olabilir.

Vekilin yükümlülüğüne aykırı davranması her durumda tapu kaydının iptalini sağlamaz. Taşınmazı devralan üçüncü kişinin vekilin kötüye kullanımını bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği de değerlendirilir.

İnançlı İşlemden Doğan Uyuşmazlıklar

İnançlı işlemde taşınmaz belirli bir amaçla geçici olarak başka bir kişiye devredilir ve amacın gerçekleşmesinden sonra geri verilmesi kararlaştırılır. Borcun teminatı amacıyla yapılan devirler bu tür uyuşmazlıklara örnek oluşturabilir.

Taraflar arasındaki güven ilişkisi, tapuda yapılan devrin gerçek amacını kendiliğinden kanıtlamaz. Yazılı belgeler, banka hareketleri, tarafların açıklamaları ve taşınmazın devirden sonraki kullanımı birlikte değerlendirilir.

Kadastro Tespitinden Doğan Tapu Uyuşmazlıkları

Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın sınırı, yüzölçümü, maliki veya hukuki niteliği hatalı belirlenmiş olabilir. Kadastro tutanağı henüz kesinleşmemişse askı ilanı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Kadastro tutanağı kesinleştikten sonra tapu kaydının düzeltilmesi talebi genel görevli mahkemede ileri sürülebilir. Bununla birlikte 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinde, kadastrodan önceki hukuki nedenlere dayanılarak açılacak davalar bakımından tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıllık süre öngörülmüştür.

Bu on yıllık süre, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımındaki yirmi yıllık zilyetlik süresiyle karıştırılmamalıdır. Kadastro tespitine itiraz ile zilyetlik nedeniyle tescil birbirinden farklı hukuki kurumlara ve koşullara tabidir.

Kadastro uyuşmazlıklarında kadastro tutanakları, dayanak tapular, hava fotoğrafları, eski haritalar, vergi kayıtları, komşu parsel kayıtları, keşif ve yerel bilirkişi anlatımları önem taşıyabilir.

Zilyetlik Nedeniyle Tescil ve Kazandırıcı Zamanaşımı

Bir taşınmazın uzun süredir kullanılıyor olması, kullanan kişiye otomatik olarak mülkiyet hakkı kazandırmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde düzenlenen olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı için kanunda belirtilen özel koşulların gerçekleşmesi gerekir.

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, diğer kanuni koşullar da bulunuyorsa taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.

Tapuda kayıtlı taşınmazlarda ise yalnızca uzun süreli kullanım yeterli değildir. Tapu malikinin kayıttan anlaşılamaması veya malik hakkında kanunda belirtilen özel durumların bulunması gerekir.

Kamu malları, ormanlar, meralar, kıyılar ve özel kanunlar uyarınca özel mülkiyete konu olamayacak alanlar zilyetlik yoluyla kazanılamaz. Taşınmazın hukuki niteliği belirlenmeden yalnızca kullanım süresine dayanılması hatalı değerlendirmeye yol açabilir.

Zilyetliğin malik sıfatıyla, kesintisiz ve çekişmesiz biçimde sürdürülmesi aranır. Kira, ödünç, kullanım izni veya benzeri bir hukuki ilişkiye dayanarak taşınmazı kullanan kişi kural olarak malik sıfatıyla zilyet kabul edilmez.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti biçiminde ortaya çıkabilir. Paylı mülkiyette her paydaşın tapuda belirli bir payı bulunur. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların taşınmazın tamamı üzerinde birlikte hak sahipliği söz konusudur ve ayrı paylar üzerinde tek başına tasarruf edilemez.

Paydaşlardan veya ortaklardan biri, kanundan veya hukuki ilişkiden doğan bir engel bulunmadıkça ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında amaç, taşınmazın tamamını bir tarafa kazandırmak değil, ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir.

Paylaşma taşınmazın aynen bölünmesi veya satılarak bedelinin paylaştırılması yoluyla gerçekleştirilir. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, kullanım biçimi ve bölünmenin önemli değer kaybına neden olup olmayacağı değerlendirilir.

Aynen bölünmenin mümkün olmadığı veya bölünmenin önemli değer kaybına yol açacağı hâllerde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Satış açık artırma yoluyla yapılır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında gerçekleştirilmesi bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazdaki bütün paydaşların veya ortakların taraf olarak yer alması gerekir. Tapu maliklerinden birinin ölmüş olması ve mirasçılık bilgilerinin tapuya yansımaması hâlinde taraf teşkili tamamlanmadan esas hakkında karar verilemez.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması hâlinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davası

Malik, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına hukuka aykırı biçimde müdahale eden kişiye karşı el atmanın önlenmesi davası açabilir. Taşınmazın izinsiz kullanılması, sınır ihlali yapılması, komşu yapı veya tesislerin taşınmaza taşması ve üçüncü kişinin taşınmazdan çıkmaması bu davaya konu olabilir.

Davanın kabulü için davacının mülkiyet hakkını ve davalının devam eden haksız müdahalesini kanıtlaması gerekir. Tapu kaydı, aplikasyon krokisi, kadastro paftası, harita mühendisliği ölçümleri, fotoğraflar, keşif ve tanık anlatımları kullanılabilecek deliller arasındadır.

Uyuşmazlık yalnızca tapu sınırına göre çözülemeyebilir. Kadastro paftası ile zemindeki kullanımın çakıştırılması ve müdahalenin miktarının teknik olarak belirlenmesi gerekir. Özellikle sınır uyuşmazlıklarında harita ve kadastro uzmanından alınacak bilirkişi raporu önem taşır.

Ecrimisil ve Haksız Kullanım Tazminatı

Ecrimisil, taşınmazın hak sahibinin rızası dışında kullanılması nedeniyle talep edilen haksız kullanım tazminatıdır. Taşınmazın kiraya verilmesi hâlinde elde edilebilecek gelir, taşınmazın niteliği, kullanım dönemi ve emsal değerler hesaplamada dikkate alınabilir.

Ecrimisil talebi, el atmanın önlenmesi davasıyla birlikte veya ayrı bir dava olarak ileri sürülebilir. Talep edilen dönem ve miktar açık biçimde gösterilmeli, kullanımın hangi tarihler arasında sürdüğü ortaya konulmalıdır.

Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde, taşınmazdan yararlanmak isteyen paydaşın bu isteğini diğer paydaşa bildirmiş olması aranabilir. Yararlanmadan men koşulunun aranmadığı istisnalar bulunduğundan taşınmazın niteliği, geçmiş kullanım biçimi ve taraflar arasındaki ilişki ayrıca değerlendirilmelidir.

Yasal Önalım Hakkı Davası

Paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşlar bakımından yasal önalım hakkını doğurabilir. Önalım hakkı, payın satışta kararlaştırılan koşullarla hak sahibi paydaşa geçirilmesini sağlar.

Yasal önalım hakkı satış dışındaki bütün devirlerde uygulanmaz. Bağış, trampa, miras paylaşımı veya payın diğer paydaşa devri gibi işlemler bakımından işlemin gerçek hukuki niteliği belirlenmelidir. Tapuda bağış olarak gösterilen işlemin gerçekte satış olduğu iddia ediliyorsa bu iddia ayrıca kanıtlanmalıdır.

Satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi gerekir. Yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşer.

Önalım davası payı satın alan kişiye karşı açılır. Mahkemece belirlenecek satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılması, payın davacı adına tescili bakımından önem taşır.

Komşuluk Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar

Taşınmaz maliki mülkiyet hakkını kullanırken komşularını olumsuz etkileyen taşkın davranışlardan kaçınmak zorundadır. Gürültü, duman, koku, sarsıntı, su akışı, görüşün hukuka aykırı biçimde engellenmesi ve yapı faaliyetlerinden doğan zararlar komşuluk hukuku kapsamında değerlendirilebilir.

Her rahatsızlık hukuka aykırı müdahale oluşturmaz. Taşınmazın bulunduğu yer, kullanım amacı, yerel koşullar, müdahalenin süresi ve ağırlığı dikkate alınır. Olağan ve katlanılması gereken etkiler ile mülkiyet hakkını aşırı biçimde sınırlayan müdahaleler birbirinden ayrılır.

Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme veya tazminat talebiyle dava açılabilir.

Zorunlu Geçit Hakkı

Genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan taşınmazın maliki, komşu taşınmazlar üzerinden uygun bir geçit hakkı kurulmasını talep edebilir. Geçit güzergâhı belirlenirken yalnızca talep sahibinin kolaylığı değil, yükümlü taşınmazın en az zarar göreceği seçenek de dikkate alınır.

Geçit hakkı uygun bedel karşılığında kurulur. Güzergâhın taşınmazların ekonomik kullanımını gereksiz biçimde bozmayacak nitelikte olması gerekir. Kadastro paftası, imar yolları, mevcut fiilî geçişler ve alternatif güzergâhlar keşif sırasında incelenir.

Geçit ihtiyacının sonradan ortadan kalkması veya koşulların değişmesi hâlinde hakkın değiştirilmesi ya da sona erdirilmesi talep edilebilir.

Taşkın Yapı ve Başkasının Arazisine Yapılan Yapı

Bir yapının kısmen komşu taşınmaza taşması, yapının tamamının başkasına ait arazi üzerine yapılmasından farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Yapıyı yapan kişinin iyi niyeti, taşınmaz malikinin müdahaleyi ne zaman öğrendiği, yapının değeri ve arazinin değeri birlikte değerlendirilir.

Koşulları varsa taşkın kısım üzerinde irtifak hakkı kurulması veya taşan bölümün bulunduğu arazi parçasının uygun bedel karşılığında yapı sahibine geçirilmesi gündeme gelebilir. Koşullar bulunmuyorsa müdahalenin giderilmesi ve yapının taşan kısmının kaldırılması talep edilebilir.

Başkasının arazisi üzerine yapılan yapı uyuşmazlıklarında yapı malzemesinin kaldırılması, tazminat veya mülkiyetin devri gibi talepler yapı sahibinin ve arazi malikinin iyi niyet durumuna göre farklılaşır.

Kat Mülkiyetinden Doğan Uyuşmazlıklar

Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet hakkı kurulmasına ve ortak yerlerin kat malikleri tarafından birlikte kullanılmasına dayanır. Bağımsız bölüm malikleri kendi bölümlerini kullanırken ana yapının korunmasına, yönetim planına ve diğer maliklerin haklarına uygun davranmak zorundadır.

Kat mülkiyetine ilişkin başlıca uyuşmazlıklar arasında ortak giderlerin ödenmemesi, ortak yerlerin izinsiz kullanılması, projeye aykırı değişiklikler, yönetici işlemleri, kat malikleri kurulu kararları, gürültü ve kullanım amacı değişiklikleri yer alır.

Ortak giderlerin hangi oranda paylaşılacağı giderin türüne göre değişebilir. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile yönetici aylığı bakımından eşit paylaşım; sigorta, bakım, onarım ve ortak tesis giderleri bakımından arsa payı ölçütü uygulanabilir. Kanuni düzenleme ile yönetim planı birlikte değerlendirilmelidir.

Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı kararlarına karşı iptal davası açılabilir. Karara katılan, karşı oy kullanan veya toplantıya katılmayan malik bakımından dava süresinin başlangıcı farklılaşabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı İşlemleri

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, yapının teknik özelliklerine ve ilgili mevzuatta belirlenen esaslara göre lisanslı kurum veya kuruluşlar tarafından yapılır. Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, kanunda öngörülen on beş günlük süre içinde itiraz edebilir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi üzerine tahliye ve yıkım süreci başlar. İdare tarafından malike verilecek tahliye ve yıkım süresi doksan günden fazla olamaz. Maliklerin süresi içinde işlem yapmaması hâlinde tahliye ve yıkım idare tarafından gerçekleştirilebilir.

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar bakımından maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilir. Karara katılmayan maliklerin payları, kanunda ve uygulama yönetmeliğinde düzenlenen bildirim ve satış usulüne tabi olabilir.

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında riskli yapı tespiti, maliklerin aldığı karar, müteahhit ile imzalanan sözleşme, arsa payları, bağımsız bölüm dağılımı, teminatlar ve teslim koşulları ayrı ayrı incelenmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat veya kentsel dönüşüm sözleşmesinde yalnızca yeni bağımsız bölümün büyüklüğünün yazılması yeterli değildir. Bağımsız bölümün konumu, cephesi, katı, eklentileri, teknik özellikleri, teslim tarihi, gecikmenin sonuçları, kira yardımı, teminat ve sözleşmenin sona erme koşulları açık biçimde düzenlenmelidir.

Kamulaştırma Davaları

Kamulaştırma, özel mülkiyetteki taşınmazın kamu yararı amacıyla ve bedeli ödenerek idareye geçirilmesidir. İşlemin kamu yararı kararına, yetkili makamın kararına ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenen usule dayanması gerekir.

Kamulaştırma sürecinde idare öncelikle taşınmazı anlaşma yoluyla satın alma girişiminde bulunabilir. Anlaşma sağlanamaması hâlinde idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar.

Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, konumu, kullanım şekli, gelir kapasitesi, emsal satışlar ve değer üzerinde etkili diğer objektif unsurlar incelenir. Arsa ve arazi niteliğindeki taşınmazlarda uygulanacak değerleme yöntemi aynı değildir.

Kamulaştırma işleminin kamu yararı, yetki veya usul yönünden hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa idari yargıda iptal davası açılması gerekir. Bedel tespiti ve tescil davası ise adli yargıda görülür. İptal davası ile bedel davasının farklı yargı kollarında yürütülmesi, sürelerin ayrı ayrı takip edilmesini gerektirir.

Kamulaştırmasız El Atma

İdarenin kamulaştırma işlemi yapmadan özel mülkiyetteki taşınmaza kalıcı biçimde müdahale etmesi kamulaştırmasız el atma uyuşmazlığına neden olabilir. Yol, park, okul, altyapı tesisi veya başka bir kamu hizmeti amacıyla taşınmazın fiilen kullanılması buna örnek oluşturabilir.

Fiilî el atmanın bulunup bulunmadığı taşınmazın gerçek kullanım durumuna göre belirlenir. İdarenin taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmesi ile imar planı veya başka bir idari kararla taşınmazın kullanımını sınırlaması aynı hukuki rejime tabi değildir.

Fiilî el atma hâlinde taşınmaz bedelinin veya koşulları varsa müdahalenin önlenmesinin talep edilmesi gündeme gelebilir. İmar planından veya idari sınırlamadan kaynaklanan hukuki el atma iddialarında görevli yargı kolu ve uygulanacak başvuru yolu ayrıca belirlenmelidir.

Taşınmazın hangi tarihten itibaren kamu hizmetine ayrıldığı, müdahalenin kapsamı, taşınmazın tamamının mı yoksa bir bölümünün mü kullanıldığı ve kalan kısmın değer kaybına uğrayıp uğramadığı bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir.

İmar Planı, Yıkım ve İdari Para Cezaları

İmar planları, parselasyon işlemleri, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, yıkım kararı ve imar para cezaları idari işlem niteliğindedir. Bu işlemlerin hukuka uygunluğu idari yargıda denetlenir.

İmar planına karşı açılacak davada planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına, üst ölçekli planlara ve kamu yararına uygunluğu incelenir. Plan değişikliğinin yalnızca taşınmazın ekonomik değerini azaltması tek başına iptal nedeni oluşturmaz.

Yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ve idari para cezası birbirinden ayrı işlemler olabilir. Her işlemin yetkili makam tarafından tesis edilmesi, somut aykırılığın açıkça belirlenmesi ve kanuni usule uygun biçimde tebliğ edilmesi gerekir.

İdari işlemlerde dava süreleri özel düzenlemelere göre değişebileceğinden tebliğ veya ilan tarihinden sonra gecikmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Kira İlişkisinden Doğan Taşınmaz Uyuşmazlıkları

Kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kira alacağı, tahliye, depozito, kiralanandaki ayıplar ve eski hâle getirme talepleri gayrimenkul hukukuyla bağlantılı uyuşmazlıklar arasında yer alır.

Tahliye talebi, kira süresinin sona ermesine tek başına dayandırılamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen nedenlerden birinin gerçekleşmesi gerekir.

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dışında, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Kira hukukuna ilişkin davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, kira bedelinin tespiti gibi uyuşmazlıklarda farklı koşullar ve süreler uygulanır.

Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının tamamı dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Arabuluculuğa başvurma zorunluluğu uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre belirlenir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gereken başlıca uyuşmazlıklar aşağıdaki alanlarda ortaya çıkar.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler bu kapsamın dışındadır.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk son tutanağı alınmalıdır.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
Aidat, ortak alan, yönetim planı ve kurul kararları gibi talepler bu kapsama girebilir.

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar
Taşkın kullanım, gürültü, su akışı ve benzeri müdahaleler arabuluculuk kapsamında değerlendirilir.

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların arabuluculuk yoluyla anlaşması mümkündür. Taşınmaza ilişkin anlaşma belgesinin icra edilebilirliği bakımından kanunda öngörülen mahkeme denetimi ve resmî işlem koşulları yerine getirilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, önalım ve mülkiyet hakkından doğan benzeri davalar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Ortaklığın giderilmesi, kira ilişkisinden doğan davalar ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan birçok uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaza ilişkin davada taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde dava açılması mümkün olabilir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, kamulaştırma işleminin iptali ise idari yargıda görülür. İmar, ruhsat, yıkım, riskli yapı ve diğer idari işlemlerde görevli mahkeme işlemin niteliğine göre belirlenir.

Yanlış yargı kolunda veya görevli olmayan mahkemede dava açılması sürecin uzamasına ve süre kaybına neden olabilir. Dava açılmadan önce uyuşmazlığın özel hukuk ilişkisinden mi, idari işlemden mi veya her ikisinin birleşiminden mi doğduğu belirlenmelidir.

Gayrimenkul Davalarında Deliller

Gayrimenkul davalarında kullanılacak deliller uyuşmazlığın türüne göre değişir. Tapu kaydı tek başına her talebi kanıtlamaya yeterli olmayabilir.

Başlıca deliller arasında tapu kayıtları, kadastro tutanakları, paftalar, çap ve aplikasyon krokileri, belediye imar dosyaları, mimari projeler, yapı ruhsatları, veraset ilamları, vekâletnameler, banka dekontları, sözleşmeler, fotoğraflar, hava görüntüleri, vergi kayıtları, bilirkişi raporları ve tanık anlatımları yer alır.

Taşınmazın sınırı, yüzölçümü veya üzerindeki yapıların konumu tartışmalıysa keşif yapılması ve harita mühendisi bilirkişiden rapor alınması gerekebilir. Değer uyuşmazlıklarında gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi veya şehir plancısı incelemesine ihtiyaç duyulabilir.

Bilirkişi raporunda kullanılan yöntem, emsal taşınmazların karşılaştırılabilirliği, ölçümlerin kadastro paftasıyla uyumu ve hesaplamaların dayanakları kontrol edilmelidir. Bilirkişinin hukuki değerlendirme yapması veya teknik tespitini açıklamadan kanaat bildirmesi rapora itiraz nedeni oluşturabilir.

Dava Açılmadan Önce Yapılması Gereken İnceleme

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce aşağıdaki kayıt ve işlemlerin değerlendirilmesi gerekir.

Tapu kaydı ve tedavüller
Mevcut malik, önceki devirler, pay oranları ve taşınmazın edinilme nedenleri incelenir.

Takyidatlar
İpotek, haciz, tedbir, intifa, şerh ve beyanların dava üzerindeki etkisi belirlenir.

Kadastro ve imar kayıtları
Tapu sınırı, fiilî sınır, imar planı, parselasyon ve yapılaşma koşulları karşılaştırılır.

Taraf ve mirasçılık bilgileri
Bütün maliklerin veya mirasçıların davada yer alıp almayacağı tespit edilir.

Süreler
Önalım, kadastro, idari işlem, arabuluculuk ve diğer özel sürelere ilişkin hesaplama yapılır.

Dava şartı arabuluculuk
Uyuşmazlığın arabuluculuğa tabi olup olmadığı ve son tutanağın dava dilekçesine eklenip eklenmeyeceği belirlenir.

Görev ve yetki
Davanın adli veya idari yargıda, sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesinde görülüp görülmeyeceği değerlendirilir.

Av. Ragıp Başol ve Gayrimenkul Hukuku Çalışmaları

Av. Ragıp Başol, Safsöz Hukuk Bürosu bünyesinde özel hukuk ve gayrimenkul hukuku alanlarında çalışmaktadır. Çalışmaları özellikle taşınmaz mülkiyetinden, paylı veya elbirliği mülkiyetinden ve kamu müdahalelerinden doğan uyuşmazlıklar üzerinde yoğunlaşmaktadır.

Başlıca çalışma alanları arasında ortaklığın giderilmesi davaları, kamulaştırma davaları, kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları, el atmanın önlenmesi davaları, tapu iptali ve tescil davaları ile taşınmazların mülkiyeti ve kullanımından doğan diğer özel hukuk uyuşmazlıkları bulunmaktadır.

Gayrimenkul dosyalarında tapu kayıtları, kadastro belgeleri, imar durumu, kamulaştırma evrakı, keşif tutanakları ve bilirkişi raporları birlikte değerlendirilir. Uyuşmazlığın adli veya idari yargıya ait bölümleri ayrılarak uygulanacak dava ve başvuru yolları belirlenir.

Safsöz Hukuk Bürosu, İzmir’de gayrimenkul hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Dosya hakkında hukuki kanaat oluşturulabilmesi için taşınmaza ilişkin kayıtların ve uyuşmazlığın dayandığı belgelerin incelenmesi gerekir.

Temel Mevzuat ve Güncellik Bilgisi

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının değerlendirilmesinde başta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uygulanır.

Son mevzuat kontrol tarihi 2 Ağustos 2026’dır. Yasal önalım hakkına ilişkin üst süre, dava şartı arabuluculuk kapsamı, riskli yapı süreçleri ve taşınmaz satışında uygulanacak resmî şekil kuralları güncel mevzuat esas alınarak kontrol edilmiştir.

Hukuki Bilgilendirme

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, dava şartı, süre ve ileri sürülebilecek talepler somut olayın özelliklerine göre değişir. İnternet sitesindeki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşımakta olup belirli bir taşınmaz veya uyuşmazlık hakkında verilmiş hukuki görüş yerine geçmez.