Her ev sahibinin arzusu, kiracısının kirayı zamanında ödemesi ve bu ilişkinin uzun yıllar sorunsuz sürmesidir. Ne var ki, uygulamada kira ödemelerine ilişkin çok sayıda uyuşmazlık yaşanmakta ve bu durum tarafları yıpratmaktadır.
Kiracı kira ödemeyi bıraktığında, ev sahibi kiracıyı evden çıkarmak için kolundan tutup dışarı atamaz. Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu bu süreci belirli kurallara bağlamıştır. Bu makalede, kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi süreci adım adım anlatılacak, dikkat edilmesi gereken usuller açıklanacaktır.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracının tahliyesi İcra İflas Kanunu madde 269 vd. kapsamında düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelini ödememesi halinde, ev sahibi “ilamsız tahliye” yöntemiyle İcra Müdürlüğüne başvurur ve ödeme emri gönderilmesini talep eder. Bu takipte kullanılan belge “13 örnek ödeme emri”dir.
Örnek Senaryo:
Aylık kirası 1.000 TL olan ve sözleşmesinin 6. ayında bulunan bir konut kiracısı, kirayı ödemeyi bırakır. Ev sahibi önce sözlü olarak sonra noter kanalıyla ihtarname gönderir, ancak sonuç alamaz. Bu durumda hukuki süreç başlatılmalıdır.
İcra Takibi ve 13 Örnek Ödeme Emri Süreci
İcra Müdürlüğü aracılığıyla başlatılan takipte, kiracıya gönderilecek ödeme emrinde kiracının 30 gün içerisinde borcunu ödemesi aksi halde hem kira alacağının kesinleşeceği hem de taşınmazın tahliyesinin talep edileceği belirtilir.
Kira borcu ve takip masrafları 30 gün içinde ödenirse takip sona erer, kiracı evde kalmaya devam eder. Ancak borç ödenmezse süreç tahliyeye gider.
Kiracı 30 Gün İçinde Borcunu Ödemezse Ne Olur?
Kiracı 30 gün içerisinde borcunu ödemezse tahliye işlemlerine geçilir. Ancak doğrudan icra marifetiyle tahliye mümkün değildir. Bu noktada İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılması gerekir.
Görevli Mahkeme Tartışması:
Birçok uygulayıcı hatalı biçimde bu davanın Sulh Hukuk Mahkemesine açılması gerektiğini düşünmektedir. Ancak bu yanlıştır. Çünkü dava konusu kiracılık ilişkisinin varlığı değil, borcun ödenmemiş olması ve tahliye talebidir. Bu nedenle görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi’dir.
İcra Hukuk Mahkemesi Tahliye Kararı Verirse Ne Olur?
İcra Hukuk Mahkemesi, borcun ödenmediğini ve taşınmazın tahliye edilmediğini tespit ederse, kiracının tahliyesine karar verir. Bu karar kesinleşince İcra Müdürlüğü tarafından tahliye işlemi başlatılır.
Kiralık Taşınmazda Kiracı Olmazsa Ne Yapılır?
Tahliye günü geldiğinde borçlu evde değilse, İcra Memuru yanında çilingirle birlikte kapıyı açar, içeri girer ve tahliyeyi gerçekleştirir. Ancak içeride kiracıya ait eşyalar varsa, bunlar kapı önüne bırakılmaz.
Bu eşyalar ya bir yediemine teslim edilmeli ya da ev sahibine yediemin sıfatıyla bırakılmalıdır. Üçüncü kişilere yediemin olarak teslim yapılamaz. Eşyanın değersiz olduğu düşünülse bile prosedür eksiksiz uygulanmalıdır.
Tahliye Süreci Ortalama Ne Kadar Sürer?
Tahliye süreci kesinlikle kısa süreli değildir. Ödeme emrinin tebliğinden sonra 30 günlük süre geçmesi gerekir. Devamında açılacak dava ve mahkeme süreci ortalama 6 ila 12 ay arası sürebilir. Mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak bu süre uzayabilir.
Bu nedenle, kiracı ile uzlaşma ihtimali varsa, tahliye davasına başvurmadan önce bu yol değerlendirilebilir. Çünkü uzun süren yargılamalarda ev sahibi hem kira geliri elde edemez hem de yasal giderlere katlanmak zorunda kalır.
Kiracının Eşyaları Yediemine Bırakılmazsa Ne Olur?
Kiracıya ait eşyaların rastgele çıkarılması ya da üçüncü kişilere bırakılması ciddi hukuki sorumluluklar doğurabilir. Bu durumda kiracı, eşya zararından dolayı ev sahibine tazminat davası açabilir. Bu nedenle mutlaka resmi yediemin tutulmalı veya en azından yediemin tutanağı tutulmalıdır.
İzmir’de Kiracı Tahliyesi Davasına Bakan Avukatlar
İzmir’de birçok avukat bu konuda yetkinlik sahibidir. Büromuz da kiracının tahliyesi, kira alacağı ve icra takipleri gibi davalarda hizmet vermektedir. Ancak davaların uzun sürmesi, müvekkillerin sabırsızlığı nedeniyle zaman zaman bu alana mesafeli yaklaşan avukatlar da olmaktadır.
Bu nedenle davaya başlamadan önce süreç hakkında gerçekçi bilgilendirme yapan bir avukattan destek alınması önerilir.
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi, detaylı bir prosedür ve sabır gerektiren bir süreçtir. İcra takibinden mahkeme sürecine, tahliyeden eşya teslimine kadar dikkatle yürütülmelidir. Usule uygun hareket edilmemesi halinde işlemler iptal edilebilir, hak kaybı yaşanabilir.
